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三线小城开团青岛房产 山东最后的“鸡蛋”能稳住西海岸盘吗?

来源:互联网添加时间:2020/07/02 点击:

西海岸新房共成交1342套,成交面积156342平方米。排名第二、第三的城阳与即墨,都没有突破600套的关口。2019年的投资热土胶州,排名跌出三甲的同时,成交量也已经跌破500套。

这还是在海岸万科城没开盘之前的数据,从今天的开盘现场看,海岸万科城会进一步提升未来一段时间的网签数量。融创、中铁、海信、金茂、华润、和达、金地正在盘整蓄力的情况下,下半年西海岸依旧会是最热的区域。

今年前5个月,西海岸卖的风头虽然被疯狂的即墨所盖过,但是土地的出让量依旧超过了1200亩,是胶州+城阳+高新区的总和。

在这种背景下,即使是营销能力最为凶悍的融创也不敢托大,影都壹号这样黄金地段的“洋房”,都是低价开盘,只求售罄。

海岸万科城、龙湖·春江悦茗在大幅提高配套和产品力的情况下,精装房的开盘价同样极具性价比。在购房欲望强烈地缘客户和主城的投资客眼中,这都是不错的置业选择。

但是,西海岸排名第一,开发商们就都不焦虑了吗?西海岸各大开发商确实挣到了青岛最大的一块肉,但是领地里的狼是其它区域的数倍,几个盘吃个半饱,几个盘扛着不死,但还有很多盘饿得眼睛冒绿光。

在城阳靠共有产权政策锁住当地优质购房群体之后,仅仅靠青岛人难以托不起这么大体量的盘子,而且本地的地缘客户也变得越来越挑剔了。

昨天,在房展上踩盘的时候,很意外的被一个机敏的听众认出来了。这个专门为外地人做买房中介业务的小哥,拉着我聊了一会儿。

不用这个小哥介绍,大家也知道去年西海岸主要依靠鲁西南的投资客来支撑。特别是临沂,成为了西海岸和胶州上合最大的“粮仓”。我们从胶州的成交量,特别是上合示范区的成交量来看,外来投资客的量似乎还没有回复。我最关心的是,今年花1500块到西海岸买购房资格的人与去年比怎么样。

不难理解,临沂这些城市是胶东地区所有渠道商眼中的肥肉。青岛开发商的日子不好过,烟台、威海也不见得好过到哪去,今年又加入了一个超低价的恒大丁字湾,从这个项目在青岛的宣传攻势来看,在临沂这些城市肯定更猛。

如果说上半年的难在与鲁西南的投资客不敢出门,那么下半年的难就在于外地的饿狼更多了。

昨天上午,我一个邹城的同学给我打电话,问西海岸一个楼盘的情况。我说现在这房子可以买,有空你来,我陪你转转。

房子在什么地方,周边环境如何,小区品质如何,什么都不知道,就敢交认筹金,有这样的购房者,什么房子卖不出去?让我感到吃惊的,到三线小城做团购的,是上周top10里的楼盘。

这个楼盘老王刚刚去营销中心踩过盘,也不是老王自己要去的,是在另一个营销中心被小蜜蜂死拉硬拽抢去的。

这个上上上周只剩一套洋房的项目,上周在三线小城开始做团购了,而且团购价比营销中心目前公开单价要便宜1000多。

前几天,邹城刚拍出了新地王。这个新地王也很有意思。在开拍之前,就有人宣示主权了,该开发商一点人品都不攒,先是在网上兴师动众的对这个地块进行悬赏征名活动,再发该地块的规划图,看似拍地只是走个过场。

没想到,拍地现场被大神啪啪打脸。线上竞价呈现虎相斗之势,463笔出价记录,3个多小时的厮杀之后,楼盘面把楼面价从848元/平硬生生的加到了3836元/平,这个楼面单价超过了海岸万科城旁边即将开拍的新地块1000多元。

你觉得看了这样的大戏,邹城人还会认为房价下跌吗?所以,看看老王都心动的卖家秀,来青岛买房真是为自己唯二的“鸡蛋”找了个不错的篮子。

临沂等重点城市的投资客被分流,但是邹城这样三线城市的投资客会来“补仓”。此消彼长之间,西海岸的楼市总需求量波动应该不会太大。我的估计是在未来一个季度周成交量会在1000套到1600套之间波动。

如果是一潭死水的市场,开发商没有任何念想。但是在这样的市场,开发商还有突围的可能,就必须以更好的配套和品质,更美丽的价格与竞品搏杀。 这是一个有利于买方的环境,下半年普通人购房的选择、机会会比较多。

第一,要买处于正循环中的楼盘。房子卖得好,开发商才有资金去实现他承诺过的配套,才能保证产品品质。如果项目卖得很差,连次像样的开盘都没有,人员流动也大,开发商除了尬吹没有别的,那你就要防范风险了。

我不知道大家有没有关注一个现象,老黄岛腹地一些妄想买地段的高密度楼盘,价格在1.8万元至2.5万元/平方米的老盘,没有超强的产品力,卖得都很惨,现在很多开发商都出问题了。出手前,你一定要了解一下开发商的资金和抵押状况;

第二,不要去追求最低价,而是要关注品质。灵山湾板块我推荐海信花街小镇、海信灵山湾,都不是板块内房价最低的,但是品质和日后的物业都是竞品比不了的,这是日后价值支撑的基础,也是进入二手房阶段人气支撑的关键;

第三,避开外地投资客聚集的楼盘。原因有两点,有了外地购房者的热捧,楼盘去化快,开发商有了底就不会给你低价;日后入住率低或者是出租率高,会降低小区整体安全性和居住舒适度,从而影响在二手房市场的品质。

第四,从板块上来说,下半年的重点板块依旧是灵山湾到两河一线,不管外地购房者是否理性,只要支撑相对多,板块就不会垮;抄底只有西客站的金茂,央企+地铁+低价,是一个时间换收益的稳妥选择;中德生态园板块优势在于规划和环境,但是对于被动房这种产品,一定对于品质和房间尺寸调查清楚。

在热区之外,要更加关注优质的学区、合理户型、不错的物业、相对的价格四大要素,如果有一条不那么合心意,就不要被一些套路所迷惑,勉强出手。任何单一的优势和利好,在如此体量、分化如此明显的市场中,都不会有太稳固的价值支撑。你卖错了想再卖,山东省内最后的“鸡蛋”差不多也分完了,谁会接手你那套垃圾房呢?